法案｜59万的房子卖了52万 不算恶意转移财产

申请人在申请强制执行过程中，发现被执行人将其名下唯一一套住房过户到亲戚名下，遂诉请法院确认该房屋买卖合同无效，法院认定——

房屋出售未明显低于市场价 不构成恶意转移财产

张某欠曹某债务100万元，2020年2月，曹某起诉张某归还欠款及利息，经法院主持调解，双方达成还款协议：张某自2020年3月份开始分五期归还曹某借款及利息。张某并未按调解协议履行还款义务，曹某遂向法院申请强制执行。在执行过程中，曹某发现张某将名下唯一一套住房过户到赵某名下。曹某认为张某和赵某有亲戚关系，卖房价格系“明显不合理的低价”，并对房款支付情况存在异议，二人有恶意串通转移财产嫌疑，故将张某、赵某作为被告诉至孟村回族自治县人民法院，要求确认张某与赵某之间的房屋买卖合同无效。

法院经审理认为，原告曹某行使撤销权成立的法定条件有两个：一是被告张某客观上有偿低价转让财产，侵害了原告的债权；二是被告赵某与被告张某存在主观上的恶意串通。对是否存在有偿低价转让的问题，法院认为，法律上对明显低于市场价格的认定标准是转让价格没有达到交易时交易地指导价或市场交易价百分之七十，一般可以认定为明显低于市场价。具体到本案，涉案房屋价格经评估作价59万元，赵某已实际支付房款达52万元，达不到法定明显低于市场价的认定标准。对张某和赵某是否存在主观上的恶意转移房屋侵害原告的债权的问题，从时间上看，被告张某在与曹某达成调解协议的前十天就已经把涉案房屋卖给赵某，并偿还完毕房贷，交了房产税，办理过户手续。这一事实说明赵某购房在曹某和张某调解之前，即便张某有转移财产的意愿，但不能同时证明赵某是知情且恶意串通。曹某提出被告张某与赵某之间有经济往来，他们之间转款顶债不能排除是业务赊欠给付，但曹某并未提交相关证据予以佐证；通过张某与赵某的欠条，赵某向张某支付10万元银行转账记录、房贷还清证明、缴纳税款和办理过户事宜等证据，可以相互佐证，形成证据链条。曹某诉求撤销房屋买卖合同的证据不足，不予支持。遂判决：驳回原告曹某的诉讼请求。

说法

本案的争议焦点为张某是否以明显不合理的低价转让房产。本案中，案涉房屋在进行产权转让时，税务部门并未按双方约定的价格计税，而是依规定对案涉房屋的价格进行了核定。就该核定的计税价格标准，考虑了房屋的坐落地点、建筑结构、建筑年限、历史交易价格或建筑价格、同类房屋先期交易价格等因素，反映了当时当地的房屋市场价格。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十九条第一款、第二款规定：“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价……”根据以上规定，本案涉案房屋价格是经孟村税务部门评估作价计税，赵某已实际支付房款52万元的情形，不符合法定明显低于市场价的认定标准。根据庭审陈述及其偿还房贷证明、银行转账记录、缴纳税款和办理过户事宜、房产已转移登记在赵某名下等证据相互佐证，形成证据链条，可以认定赵某向张某支付了的购房款。张某与赵某以多种方式支付购房款并将所购房屋登记于赵某名下，系双方的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定。鉴于以上情况，法院驳回了曹某的诉讼请求。（于秀艳 李金玲）