律师提醒：签了《商品房购销合同》房子不一定是你的

签了《商品房购销合同》房子不一定是你的

律师提醒：依法选对维权路 降低损失少诉累

河北法制报记者　李永志 作

交钱买房、签订合同、装修入住……却没料到十多年后被人诉至法院，告其“鸠占鹊巢”。法院判决：立即腾房！这是省会李先生遭遇的奇葩事、糟心事。为了维护自身权利，他从被告到原告，多年的维权路布满坎坷与艰辛，最终仍失去了房屋，虽得到了相应的赔偿，但他心中仍有诸多难解之结。今年7月8日，省会市民李某向记者讲起了亲身经历的一房二卖案，语气仍然愤愤不平：明明交了全款购房，也与开发商签订了《商品房购销合同》，为什么法院却将房屋归属权判给别人？后签的合同为什么也成有效合同了？记者经了解，还原了案情的经过，并请律师对此案中李某提及的诸多法律方面的疑问进行解答。

李某买房入住十多年后被起诉腾房

1995年8月4日，省会市民李某付全款在石家庄市广源路某小区购买了一套商品房，并与某房地产开发公司签订了《商品房购销合同》。1995年底，李某将房屋装修好后入住，但一直没有办理房产证书。

2013年9月，李某突然收到法院传票：同住某小区的宋某以李某入住的房产所有人名义起诉李某，要求李某腾房。至此，李某才得知房地产开发公司一房二卖，于1997年11月4日，同样与宋某签订了《商品房购销合同》，将李某居住的房屋卖给了宋某，并为宋某办理了房屋登记手续。为了维护自身的合法权益，李某积极应诉，主张该房屋归属权为其本人。

法院终审判决讼争房产归宋某

现实对于李某来说有些残忍。2013年12月16日,石家庄市新华区人民法院就宋某诉李某物权保护纠纷一案,判决李某于判决生效之日起三十日内搬出，将讼争房产交于宋某。

李某不服该判决，提起上诉。2014年3月21日，石家庄市中级人民法院作出二审民事裁定书，要求发回重审。经一审法院重审，2014年12月8日，石家庄市新华区人民法院作出判决：李某于判决生效之日起三十日内搬出，将讼争房产交于宋某。李某对判决再次提出上诉，但仍以败诉告终。

2016年8月10日，宋某申请法院强制执行。石家庄市新华区人民法院向李某发出执行通知书。对此，李某提出执行异议，但石家庄市新华区人民法院驳回了李某异议申请。李某又提出执行复议，再次被驳回。

李某撤销宋某房产证诉求被驳回

李某不服判决，坚持认为房屋属于自己。于是，在应诉的同时主动维权。2014年1月7日，李某将石家庄市住房保障和房产管理局作为被告起诉至石家庄市新华区人民法院，要求撤销宋某的房产证。2014年3月20日，石家庄市新华区人民法院判决驳回李某诉讼请求。李某上诉至石家庄市中级人民法院，石家庄市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。

2014年11月，李某以宋某、某房地产开发公司作为被告，起诉至石家庄市新华区人民法院，要求判定宋某与开发商签订的合同无效。2015年6月10日，石家庄市新华区人民法院判决驳回李某诉讼请求。李某上诉至石家庄市中级人民法院，2016年2月23日，石家庄市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。

放弃主张讼争房产 接受经济赔偿

多年诉累使李某身心俱疲，维权陷入困境。2017年，李某找到河北启疆律师事务所张少华、侯亚楠律师寻求帮助。张少华给出建议：放弃主张讼争房产，尽一切可能在房产开发商处获取相应赔偿。通过律师苦口婆心地释法明理，李某终于答应律师建议的诉讼请求。

2017年7月3日，李某将某房产开发公司起诉至石家庄市新华区人民法院，要求解除房屋买卖合同并赔偿损失。2019年6月15日，石家庄市新华区人民法院作出判决，支持李某请求。随后，某房产开发公司上诉至石家庄市中级人民法院。此案边诉边调，在石家庄市中级人民法院调解下，李某经多次与某房产开发公司协商，双方于2019年底最终达成和解。

律师说法：

记者联系了河北启疆律师事务所律师侯亚楠、张少华，他们就此案的案情和涉及的法律问题进行了阐释。

侯亚楠律师介绍：此案是典型的房地产开发公司一房二卖。所谓一房二卖即：先后以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。

由于商品房交易行为比较复杂，最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《司法解释》)中，专门针对房地产开发企业作为房屋出卖方的商品房买卖合同行为进行规范处理。

侯亚楠律师表示：找到正确的维权之路，是减少诉累、把损失降到最低的关键。此案涉及多个法律关键词：一房二卖、合理合法诉求、善意第三人、有效合同。

此案中，出卖人先后与两个不同的买受人李某和宋某订立合同后，对后买受人宋某履行了合同义务，办理了房产过户登记手续。在该情形下，两个房屋买卖合同均具备了合同生效的要件，属有效合同。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人宋某已实际取得房屋所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人宋某因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是该房屋所有权上产生的物权请求权。

前买受人李某即使已占有买卖标的物，因该房屋所有权已经经过登记移转于后买受人宋某，故其对该房屋的占有失去法律上的基础，构成无权占有，应负返还房屋的义务。因此，李某在之前主张要回房屋的诉求没有得到支持。

依据有关法律规定，合同的标的物已经归他人所有，实际履行已不能，在该种情形下，没有强制实际履行问题。此时，合同上的债务转化为损害赔偿的债务。所以，李某对开发商的损害赔偿请求是合理诉求，得到法律支持。

张少华律师提醒广大市民：房屋买卖是涉及民生的大事，在签订购买协议后应尽快办理房产证。一旦合法权益受到侵害，要依法尽快找准维权方式，避免遭受更大损失和不必要的诉累。（河北法制报记者 李永志）