【说法】购买小产权房有法律风险
马金敏
该案是典型的小产权房买卖合同纠纷。小产权房，是在集体土地未经法定程序征收为国有的土地上建设的房屋。马某购买的房屋，是在集体土地未征收为国有的土地上建设的房屋，性质是村民住宅，不是商品房。法院依据土地管理法和合同法规定，认定双方买卖合同无效，完全正确。马某因购买建在集体土地上的小产权房，要求办理房屋产权证等诉讼请求不能得到法院支持。
1999年，国务院办公厅发出《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2007年，国务院办公厅发出《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》强调：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。”国土资源部等部门下发《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》，明确规定：“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。”依据上述规定，建在集体土地上的房屋，是村民住宅，只能分配或卖给本村村民，非本村村民没有资格购买。
在村集体土地上建设的村民住宅，因为不是商品房，不需办理预售许可证或销售许可证，也不能办理预售许可证或销售许可证。本村村民购买的房屋能办理集体建设用地使用权证和村民住宅的房产证，其他人购买的小产权房因购买人不是本村村民，所以办不了村民住宅的房产证，同时又因为所建房屋不是商品房，也办不了商品房的房屋所有权证。
（作者系河北新业律师事务所律师）
【责任编辑：郭凯】
